Emre KalelioğluGeçtiğimiz günlerde Linkedin üzerinden yaptığım paylaşımda teknik terimlerin hatalı şekillerde paylaşıldığını ifade etmiştim. Paylaşımın ekran görüntüsünü sizlerle şu şekilde paylaşmak istiyorum:
Bu yazıyı Aralık/2021’in başlarında paylaşmıştım. Yaptığım paylaşımdan sonra gözüme daha çok takılmaya başlayan bu konu üzerine biraz düşündüm, fark ettim ki kimi uzman vasıflı kişiler terimlerin gerçeğinden de bir haber durumdalar. Bu kadar vahim olacağını düşünmediğim tablonun tamamını görmek beni biraz üzdü. Bunun üzerine bir başka gönderi paylaşarak “Doğru Bilinen Yanlışlar” yazı dizisi hazırlayıp paylaşmamı ister misiniz diye sordum, gayet olumlu tepkiler aldım. Bu arada hayır oyunun peşindeyim. 🙂
Bu yazı dizisini birkaç seri olarak yapmayı düşündüğüm için sizlerin geri dönüşleri sayesinde daha da zenginleşmesini ümit ediyorum. Bir noktadan ama temelde yapılan hatalardan başlayalım diyerek konuya giriş yapıyorum.
Soru-1: Eksper kimdir?
Cevap-1: Kelime aslında İngilizce “expert” sözcüğünden Türkçeye geçmiştir. Uzmanlığı ifade ettiği için Sigortacılık Kanunu ile tanımlaması yapılmıştır. 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu’nda Sigorta Eksperi olarak tanımlansa da Yönetmeliğe göre Eksper; Sigortacılık Kanunu’nun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (m) bendinde tanımı yapılan sigorta eksperlerini ifade etmektedir. Kısacası, Sigorta Eksperleri Yönetmeliği’nde doğrudan “Eksper” olarak tanımlanan uzmanları ifade eden bir terimdir.
Soru-2: Gayrimenkul değerleyen kişiler kimlerdir?
Cevap-2: 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu kapsamında değerleme hizmeti vermeye haiz olan kişilere Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ismi verilmektedir. Uzmanlık kendi içerisinde Konut Değerleme Uzmanlığı ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı olarak ikiye ayrılmaktadır. Konut Değerleme Uzmanlığı önlisans veya lisans eğitimi almış, SPL tarafından düzenlenen sınavdaki zorunlu derslerini bitirmiş ve 1 yıllık iş tecrübesi edinmiş kişilere verilen unvandır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı ise en az lisans eğitimi almış, SPL tarafından düzenlenen sınavdaki zorunlu derslerini bitirmiş ve 3 yıllık iş tecrübesini kazanmış kişilere verilen unvandır. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları her türlü gayrimenkulü değerleme yetkisine sahip iken Konut Değerleme Uzmanları sadece mesken niteliğindeki taşınmazları değerleme yetkisine sahiptir. Gayrimenkul Değerleme Uzmanları 5 yıllık tecrübeye sahip olmaları ve herhangi bir değerleme şirketinde en az %10 paya sahip olmaları halinde Sorumlu Değerleme Uzmanı unvanını alarak yazılan raporları denetleme ve şirket kurabilme/ortak olabilme yetkisine sahip olabilmektedir.
Soru-3: İmar Durumu derken neden bahsediliyor?
Cevap-3: Aslında kavramsal olarak konuşulan husus parselin yapılaşma şartları üzerine olmakla beraber genel bir ifade hatası yapıldığını düşünüyorum. Tapu Müdürlüklerinde kayıtlı taşınmazların 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında hazırlanmış imar planlarındaki yapılaşma haklarının incelendiği durumu ifade etmek için kullanılan bu terimsel yaklaşımın tam anlamıyla ifade şeklinin “parselin mevcut imar planına göre yapılaşma şartları” olabileceğini düşünüyorum.
Soru-4: Emsal değeri ne demek?
Cevap-4: Emsal değeri ifadesi bir değerleme yaklaşımının yanlış ifade edilme şeklidir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından Türkçe’ye çevrilerek yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları’nda temel değerleme yaklaşımları 3 başlıkta belirtilmiştir. Bunlar;
(a) Pazar Yaklaşımı,
(b) Gelir Yaklaşımı, ve
(c) Maliyet Yaklaşımı şeklinde tanımlanmıştır. Bu yaklaşımlardan Pazar Yaklaşımı’nın kullanımı sırasında gayrimenkule benzer özelliklerde olan veya özellikleri gayrimenkule benzetilebilecek şekilde olan taşınmazların birim metrekare değerlerinin incelenmesi ve yorumlanması metotları uygulandığı için genel bir tabir ile “Emsal Yaklaşımı” veya “Emsale Göre Değerleme” ifadeleri kullanılmaktadır. Gayrimenkul adını verdiğimiz varlıklar homojen değil heterojen yapıdaki varlıklardır. Yani birbirine tamamen benzer özellik göstermezler. Bu sebeple benzer nitelikteki taşınmazlar dikkate alınarak değerleme faaliyeti yürütülür. Aslında yöntemin içeriği ve hesaplama şekli incelendiğinde doğrudan emsal olarak kullanım olmadığı, sadece taşınmaza benzer özelliklerdeki gayrimenkullerin taşınmaza benzetilerek/yaklaştırılarak değerinin tespit edilmesi olduğu anlaşılacaktır.
Soru-5: Mevcut durumdan değil de yasal durumdan değer verilmiş, neden?
Cevap-5: Ülkemizdeki taşınmazların bir kısmı maalesef yasal prosedürlere uygun olarak inşa edilmiyor veya kullanılmıyorlar. Kimi zaman mimari projesine göre ortak alan olarak tariflenmiş alanlar kullanım alanlarına dahil ediliyor, kimi zaman kullanım alanındaki bazı kısımlar ortak alanlara veya başka kullanım alanlarına bağlanıyor. Bunların dışında Onaylı Mimari Proje’sine, Yapı Ruhsatı’na ve Yapı Kullanma İzin Belgesi’ne aykırı olarak alan değişiklikleri, ıslak hacim diye ifade ettiğimiz tuvalet/banyo tarzı alanların yerlerinin değişimleri gibi birçok aykırı tadilatlar gerçekleştirilebiliyor. İşte bu durumlarda oluşan değer ve alan ile yasal prosedürlere uygun değer ve alanlar ayrıştırılarak iki farklı değer raporlarda yer alıyor. Finans kuruluşları tarafından; borcun ödenememesi halinde teminatın en kısa sürede nakite dönebilecek değeri olan yasal değeri dikkate alınarak kredilendirme yapılmaktadır. Mevcut durum değeri pazarda alıcıların almak istedikleri risklere göre tercih edecekleri bir değer olmakla birlikte aykırılıklardan dolayı doğabilecek giderlerin de karşılanma riskine karşılık yasal değer tercih edilmektedir.
Şimdilik 5 soru-cevap ile konuyu noktalıyorum. Sizlerden gelecek geri dönüşlerle konuyu daha da zenginleştirmeyi hedeflediğimi tekrar belirtiyor, sağlıklı günler diliyorum.
