Değerleme sektöründe uzun yıllardır tartışılan bir konu, yakın zamanda rakamların astronomik seviyelere ulaşması sebebiyle daha çok gündeme gelmiş durumda. Yakın zamanda Twitter üzerinde #dosyaincelemeucreti etiketi ile gündeme gelmesi de buna işarettir. Nedir bu dosya inceleme ücreti, gelin birlikte irdeleyelim.

Belediyeler; arşivlerinde yer alan ve gayrimenkuller ile ilişkili bulunan belgelerin değerleme uzmanları tarafından görüntülenmesi, ihtiyaç olması halinde nüshasının talep edilmesi durumlarında belge inceleme veya dosya inceleme ücreti adı altında birtakım bedeller talep etmektedir. Bazı Belediyelerde ücretin adı ekspertiz ücreti, belge ücreti, tasdik/nüsha ücreti gibi farklı isimler altında adlandırılsa da alınan ücretin kapsamı değişmemektedir. Talep edilen bu bedeller değerleme raporlarına ek bir maliyet olarak yansıtılmakta, doğal olarak raporu talep eden müşteri ile değerleme uzmanını karşı karşıya getirmektedir. Öyle ki, bazı durumlarda değerleme raporundan daha yüksek fiyatta talep edilen belge ücretleri olduğu için raporu talep eden müşterilerin ücretleri ödemekten imtina ettikleri sektörde duyulmaktadır. Belediyeler bu ücretleri hangi gerekçe ile alıyor, bu konuyu birlikte inceleyelim.

5393 sayılı Belediye Kanunu‘nun 18. maddesi Belediye Meclisleri’nin görev ve yetkilerini düzenlemektedir. İlgili maddenin (f) bendinde yer alan “Kanunlarda vergi, resim, harç ve katılma payı konusu yapılmayan ve ilgililerin isteğine bağlı hizmetler için uygulanacak ücret tarifesini belirlemek” hükmüne dayanarak Belediyelerce dosya inceleme işlemleri ücrete tabi tutulmakta, her Belediye tarafından bu ücretler keyfi olarak belirlenmektedir. İlgili bendin başında ifade edildiği gibi kanunlarda vergi, resim, harç ve katılma payı konusu yapılmayan hizmetler için bu maddenin uygulanması mümkün görülmektedir. Peki bu konu hakkında bir kanun var mı?

2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu‘nun “Kayıt ve Suret Harçları” başlıklı 79. maddesi “Belediyeler ve belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle gayrimenkullerle ilgili harita plan ve krokilerin suretleri, Kayıt ve Suret Harcına tabidir” şeklinde düzenlenmiş, 84. maddesinde de harcın alt ve üst tutarları belirlenmiştir. Buna göre;

• Kayıt ve suret harçları sayfa başına en az 0,25 TL ve en çok 0,75 TL,
• Harita plân ve krokilerin beher metrekaresi en az 4 TL ve en çok 12 TL,

olacak şekilde belirlenmiştir. Buradan da anlaşılacağı üzere konu hakkında yasal düzenleme bulunmaktadır. Ayrıca 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanununun Çeşitli Harçlarla İlgili Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik içerisinde bu harca ilişkin detaylar yer almaktadır. Yönetmeliğin 4. maddesinde de hangi belgelerin harca tabi olduğunu belirtmiş, Belediyeler ve Belediyelere bağlı müesseselerden istenecek her türlü kayıt suretleriyle, gayrimenkullerle ilgili harita, plan, proje ve kroki suretlerinin verilmesinin bu harca tabi olduğu ifade edilmiştir. Yönetmeliğin 5. maddesinde göre hesaplanma şekli şu biçimde tanımlanmıştır:

• Sahifeye bağlı suretlerde sahife adedi, sahifeye bağlı olmayan suretlerde ise normal bir daktilo sahifesinin alanı birim kabul edilir, bulunacak itibari sahife adedi esas alınır. Harcın hesaplanmasında yarım ve yarımı aşan sahifeler tam sahife sayılır.
• Harita, plan ve krokilerin suretlerine ait harçların hesaplanmasında, alanı 1 m2 den küçük olan suretler 1 m2 sayılır, metre kareyi aşan miktarlar hesaplamada tam’a çıkarılır.

Görüleceği üzere kayıt ve suret harcı Kanun ile tanımlanarak harç bedeli sınırlandırıldığı için Belediye Meclisleri tarafından keyfi belirlenebilecek bir alanı bulunmamaktadır. Burada istek ve ihtiyaçların farklı olduğu iddia edilerek hizmet türünün değiştirilip Belediye Meclisi’nde fiyatlandığı gözlemlenmektedir.

Harçların Katma Değer Vergisi (KDV) yönünden durumu ise Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından yayımlanan 17.04.2014 tarihli Özelge‘de açıklamıştır. Özelge’de 2464 sayılı Kanun kapsamında alınan işgaliye bedelinin KDV durumu değerlendirilmiş olsa da aynı Kanun hükümlerindeki kayıt ve suret harcını da kapsadığını düşünmemiz yanlış olmayacaktır. Nitekim; Özelge’de yer alan “3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 inci maddesinin 2/e bendinde kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarının, kanunlarla kendilerine verilen görev gereği ve kuruluş amaçlarına uygun ruhsat, izin, onay ve benzeri hizmetleri ile bu hizmetlerle ilgili olarak kullanılacak basılı kâğıtların bu kuruluşlar tarafından tesliminin ( motorlu taşıtlar tescil plaka teslimleri hariç), katma değer vergisinden istisna olduğu hükmüne yer verilmiştir.” ifadesinden de anlaşılacağı üzere bu harcın KDV’ye tabi olmayacağı anlaşılmaktadır.

Bir diğer husus, Belediyeler tarafından imar durum belgesi adı verilen imar planı örneği ve yapılaşma koşullarını tarif eden belgenin ücret karşılığı verilmesi meselesi. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde yer alan; “İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.” hükmü ile planların herkese açık olarak olarak yayımlanması gerektiğini, bir kopyasının talep edilmesi halinde ücret alınabileceği ifade edilmektedir. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı şu şekilde tanımlanmıştır:

• Nazım imar planı: Mevcut ise çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı.
• Uygulama imar planı: Nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan planı.

Tanımlardan da anlaşılacağı üzere planlar yalnızca şekil olarak değil plan notları ve plan açıklama raporları ile bir bütün kabul edilmektedir. Bu nedenle planların tam şekli ile yayımlanması esastır. Bazı Belediyelerin internet adreslerinde bırakın plan notlarına erişim durumunu, güncel planlara erişme şansınız dahi bulunmamaktadır. Bu durum mutlak surette Belediye nezdinde sorgulama yapılmasını ve bir kayıt örneği temin edilmesini zorunlu kılmaktadır. 2464 sayılı Kanun’un 84. maddesinde belirtilen harçlar kapsamında “harita plân ve krokilerin beher metrekaresi” ücret kaleminden bu belgelerin ücretlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum. Zaten ilgili Kanun’un 79. maddesi de bu yönde işlem yapılması gerektiğine işaret etmektedir.

Sizlerin de görebileceği üzerine aslında yasal düzenleme mevcut fakat günümüz şartlarına göre yeniden değerlendirilmesi önemli. Bu yüzden daha önceleri İçişleri Bakanlığı’na tabi olan, daha sonrasında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na devrolmuş olan 2464 sayılı Kanun’a bağlı Yönetmelik’in düzenlenerek güncel şartlara uygun hale getirilmesi hâlinde dosya inceleme ücreti meselesi çözüme kavuşacak, krediye erişim olanaklarında büyük maliyet kalemi oluşturan bu bedelin makul seviyelere getirilmesi sağlanabilecektir.