Pandemi zamanında hepimizin zor zamanlar yaşadığı malum. Bu sürecin ekonomik ve sağlık yönünden tartışmaları hâlâ sürmektedir. Ekonomik olan sorunun giderilmesi adına yeni bir servet vergisi getirilmiş, bu verginin adı 15.01.2021 tarihli Resmî Gazete ile resmen hayatımıza giren Değerli Konut Vergisi (kısaca DKV) olmuştur.

Öncelikle DKV yani Değerli Konut Vergisi’nin ne olduğunu hatırlamakta fayda var. Hepimiz 07.12.2019 günü Resmî Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı Kanun ile yepyeni 3 vergi ile tanıştık. Bunlar;

• Dijital Hizmet Vergisi,
• Konaklama Vergisi,
• Değerli Konut Vergisi,

olarak isimlendirilmiş, bu vergilerden Değerli Konut Vergisi adlı ek servet vergisi en dikkat çeken vergi türü olmuştu. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu‘na eklenen bu vergide amaç; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tespit edilen (veya tespit ettirilen) değer ya da emlak vergisi değeri 5.000.000,-TL ve üzeri olan mesken nitelikli gayrimenkullerden kademeli sistemde vergi alınması idi. Yapılan değerlendirme sonucunda mesken niteliğindeki gayrimenkulünüzün değeri,

• 5.000.000,-TL ile 7.500.000,-TL arasında ise vergi değerinin binde 3’ü,
• 7.500.001,-TL ile 10.000.000,-TL arasında ise vergi değerini aşan kısmının binde 6’sı,
• 10.000.001,-TL ve üzerinde ise vergi değerini aşan kısmının binde 10’u,

şeklinde vergilendirmeye tabi tutulmuş, vergi kademesine ait değerlerin yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde arttırılarak her yıl yenileceği belirtilmişti. Verginin ödeme yeri, gelirlerinin Genel Bütçe’ye kaydedilmesi adına Vergi Daireleri olarak belirlenmiş, Belediyelere pay verilmemişti.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulmuş olan Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından yapılan değerlendirme sonuçları taşınmaz sahiplerine iletmiş, hatta http://tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr/ isimli bir internet adresinden yapılan değerleme sonuçları internetten incelemeye açık hale getirilmişti. Yapılan birçok itiraz sonucunda DKV ile alakalı kanun hükümlerinde değişikliğe gidilmiş, önce vergilendirme şekli olarak sadece emlak vergisi değerinin esas alınmasına, daha sonra da 2020 yılı boyunca uygulanmamasına karar verilmişti. Bu süreçte en çok yorulan kurum ise şüphesiz Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü olmuştu.

2021 yılına geldiğimizde Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesinde taslak olarak tebliğinin görüşe sunulması beklenen DKV, 15.01.2021 tarihli Resmî Gazete ile bir anda hayatımıza girmiş, vergilendirme süreci hakkında detaylı bilgiler bu tebliğ ile paylaşılmış oldu. Yeni tebliğ birçok soru işaretini gidermiş iken, yeni soru işaretlerinin de doğmasına sebep oldu şüphesiz. Öncelikle yeni tebliği her birlikte inceleyelim.

Mesken niteliğinde olan ve emlak vergisi değeri 5.000.000,-TL üzerinde olan gayrimenkuller için mesken niteliği tanımı netleştirilmiş, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’ndaki bina vergisi tespitinde olduğu gibi sadece tapu kayıtlarındaki taşınmaz niteliğinin değil kullanım biçiminin de dikkate alınması gerektiği vurgulanmış. Bu hususta önemli olan bir detay var, ona yazının ilerleyen kısımlarında tekrar değineceğim, şimdilik bu kısmına bakmamız yeterli olacaktır. Meskenin ana taşınmaz niteliğinde olmasının (yani tek başına tapuda kayıtlı olmasının) yanı sıra bağımsız mülkiyet şeklinde (kat irtifaklı veya kat mülkiyetli) kaydedilmiş olması halinde de vergilendirmeye tabi olacağı, bağımsız bölüm şeklindeki taşınmazlarda ise her bir bağımsız bölümün ayrı ayrı değerlendirileceği belirtilerek gayrimenkullerin nasıl vergilendirileceği netleştirilmiştir. Emlak vergisi değeri olarak 1319 sayılı Kanun’un 29. maddesine göre belirlenmiş değerin esas alınacağı belirtilmiştir. Bu kanun maddesinde bahsedilen değer, taşınmazın bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, bulvar/cadde/sokak kısmından elde edilecek birim metrekare değerinin arsa payı ile çarpımı sonucu elde edilen arsa değeri ile yapı sınıfı, türü ve kullanım şeklinden tespit edilen birim metrekare değerinin dıştan dışa bina alanı ile çarpılarak elde edilen bina değerinin toplamıyla ulaşılan emlak vergisine esas gayrimenkul değerini ifade etmektedir. Bu değere genel olarak rayiç değer adı verilmektedir. Bu hesaplamadaki ince detaylara (istisna alanlar, hesaplamaya katılmayacak kademeler, vb) burada değinmeyerek kabaca bu şekilde hesaplandığını belirtmek isterim.

Vergi mükellefiyeti, taşınmazın maliki olmak veya malik gibi tasarruf etmekle başlamaktadır. Burada bir konu önem arz etmektedir. 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nun 134. maddesinde yer alan “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur.” hükmü gereğince eğer icra ihalesinden bir taşınmaz edinmiş ancak tapuda henüz tescil işlemlerini tamamlamamış iseniz, malik gibi tasarruf edebilir ve vergi mükellefi olursunuz anlamına gelmektedir. Bunun yanı sıra, malik gibi tasarruf etme meselesi ile alakalı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 29.07.1972 tarihli 6 sıra nolu Genel Tebliğ içerisinde bilgilendirme yapılmıştır. Mükellefiyetin başlaması için;

• 1319 sayılı Kanun’un 42. maddesine göre taşınmazın (yukarda belirttiğimiz) değerleri aşması,
• 33. maddesinin 1 (yeni bina inşa edilmesi) ve 7 (arazi veya arsaların tevhit edilmesi ya da hisselerin birleştirilmesi) numaralı fıkralarındaki hâllerden birinin gerçekleşmesi,
• Kanun ile verilmiş muafiyetlerin bitmiş olması,

gerekmekte olup, bu koşullardan herhangi birinin oluştuğu tarihi takip eden yıl itibariye mükellefin başlayacağı tanımlanmıştır. Mükellefin bitmesi için,

• 1319 sayılı Kanun’un 42. maddedeki değerin altında kalması,
• Yanması, yıkılması veya tamamen kullanılamaz hale gelmesi,
• Vergiye tabi iken muafiyet şartlarından birine haiz olması,

durumlarından birinin gerçekleşmesi gerektiği belirtilmiş, mükellefiyetin bitiş tarihini takip eden taksitten itibaren vergilendirmenin sona ereceği ifade edilmiştir. Tebliğ içerisinde belirtilen örneğe göre; 2021 yılından önce edinilmiş olan DKV’ye tabi bir meskenin 2021 yılının Mayıs ayında satılması halinde Ağustos ayında yansıtılacak 2. taksiti de ödemesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu örnekten anlaşıldığı üzere mükellefiyetin bittiği tarihi takip eden ilk taksit tarihi esas alındığında, Şubat ayından önce yapılan bir satış veya mükellefiyeti sonlandıracak herhangi bir işlem için Şubat taksiti ödenecek ancak 2. taksit ödenmeyecek, Şubat ayından sonra gerçekleşen bir durumda ise ikinci taksit ödenecektir. Yine önemli bir detay, 20 Şubat’a kadar gerçekleştirilmemiş satışlar için beyan verilmesi önem arz etmekte olup, Şubat ayı bitmeden satış yapılması halinde mutlaka bu durumun da bildirilmesi gerekmektedir. Satış sürelerinde bu tarihlere dikkat etmeniz faydalı olacaktır.

Vergi kademeleri ile alakalı 29.12.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu 78 Nolu Genel Tebliğ ile yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2) %4,555 oranında artış yapılmış ve yeni durumda,

• 5.227.000,-TL ile 7.841.000,-TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 5.227.000,-TL’yi aşan kısmı için binde 3,
• 10.455.000 TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 7.841.000,-TL’si için 7.842 TL, fazlası için binde 6,
• 10.455.000,-TL’den fazla olanlar 10.455.000,-TL’si için 23.526,-TL, fazlası için binde 10,

şeklinde uygulanacağı belirtilmiştir. Her ne kadar Uygulama Tebliğ içerisindeki 3 numaralı örnekte yeniden değerleme oranı artışı %10 olarak gösterilmiş olsa da bunun bir örnek amacıyla yazılmasından ötürü dikkate alınmaması gerektiğini belirtmek isterim.

Tebliğ içerisindeki 4 numaralı örnekte yer alan bir hesaplama da dikkatimden kaçmadı. Örnekte 4 adet DKV’ye tabi meskeni olan bir malik için en düşük emlak vergisi değerine sahip meskenin muaf tutulması ile alakalı hesaplamada, en düşük gayrimenkul değeri, bir üst değere sahip ikinci gayrimenkulün değerinden çıkartılarak kalan tutarın binde 3’ü vergiye tabi olarak gösterilmiş. Kanun hükümlerinden ve Tebliğ içerisindeki maddelerden anlaşıldığı kadarıyla birden fazla DKV’ye tabi olan mükelleflerin en düşük emlak vergisi değerine sahip gayrimenkulü tamamen muaf tutulup diğer meskenlere vergi uygulanması gerekmekte iken, verilen örnek ile en düşük mesken değerinin muaf tutulmasının yanı sıra vergi değerinin de bir sonraki meskenin vergi değerinden düşürülerek vergilendirilmesi kafamda soru işareti oluşturdu. Bu konuda yakın zamanda açıklama yapılmasının doğru olacağı kanaatindeyim. Konu hakkında yaşanabilecek tereddütler için özelge talep edilmesinin yararlı olacağını ifade etmek isterim.

DKV için Kanun hükümleri gereği beyanname verilmesi gerekmekte olup, bu işlemin her yıl yeniden yapılması önem arz etmektedir. Emlak vergisinde olduğu gibi bildirim sistemine dönüş yapılıp yapılmayacağı henüz bilinmemekle birlikte beyan vermekten ötürü Damga Vergisi Kanunu gereği damga vergisi ödenmesi gerekmekte olup, Damga Vergisi Kanunu 65 Nolu Genel Tebliğ kapsamındaki tabloda 4/2/be maddesinde yer alan “Diğer Vergi Beyannameleri” kaleminde 2021 yılı için belirtilmiş 64,10 TL’nin yatırılmasına dikkat etmeniz faydalı olacaktır.*

Verginin yatırılacağı yer ve beyan etme şekli tebliğ ile netleştirilmiş, bu konudaki birtakım soru işaretleri ortadan kaldırılmıştır. Öncelikle beyannamenin hazırlanma şeklinden bahsetmek istiyorum. DKV beyannamesinde birden fazla meskeni olanlar aynı beyanname içerisinde 3 adede kadarki meskenini beyan edebiliyorlar. Eğer 4 ve üzeri meskene sahip iseniz, bu defa üçer mesken şeklinde beyannameler hazırlamanız gerekecektir. Beyannamelerin ekinde, meskenin bağlı olduğu Belediye’den bina vergi değerini gösterir belge sunulması talep edilmektedir. Bu belgelerin yüksek ihtimalle rayiç gösterir belge olacağını düşünmekle birlikte ilgili vergiden pay almayacak Belediyelerin bedelsiz olarak bu belgeyi teslim edeceğine dair net hüküm olmaması, uygulamada bazı ek sorunların yaşanabileceğini göstermektedir. Ayrıca, tebliğ hükümleri gereği bir önceki yıl ve mevcut yıl emlak vergisi bedellerini gösteren belgelerin ayrı ayrı eklenmesi istenmektedir. Bu konu da beyanname verilmeden önce dikkat edilmesi gereken bir husustur.

Beyannamelerin elektronik ortamda veya Serbest Muhasebeciler, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak koşuluyla e-beyanname şeklinde iletilmesi mümkün kılınmış. Her ne kadar elektronik ortamda beyanname iletilse de beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içerisinde beyannameye eklenmesi istenen belgelerin elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine teslim edilmesi istenmektedir. Pandemi sürecinde fiziki evrak teslimindeki riskin yanı sıra posta yoluyla gönderilerde yaşanabilecek aksaklıklar, sürecin sağlıklı yürümesine engel teşkil edecektir. Bu konuda yakın zamanda tam elektronik beyan sistemi tasarlanacağını düşünüyorum. Vergi dairesi olarak hangi noktaya belge teslim edileceği açıklanmış, gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellef olan kişiler için ayrı bir kolaylık sağlamıştır. Buna göre;

• Taşınmazın bulunduğu il veya ilçede tek vergi dairesi olması halinde mevcut vergi dairesine,
• Bağımsız vergi dairesi olmayan ilçelerde, bağlı vergi dairesine (mal müdürlüklerine),
• Birden fazla vergi dairesi olan illerde veya ilçelerde ise taşınmazın bulunduğu lokasyona bakan vergi dairesine,

beyanname ve eklerinin teslim edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Gelir ve kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti olan gerçek ya da tüzel kişilerin DKV beyannamelerini ve eklerini bağlı oldukları vergi dairesine teslim etmesi gerektiği belirtilmiştir. DKV’den muaf olanlar ise, Tebliğ ekinde yer alan muafiyet dilekçesini doldurup teslim etmek zorundadır. Muafiyetler bölümüne yazının ilerleyen kısmında değineceğim için burada noktalıyorum.

Paylı mülkiyet sahibi olanlar ile elbirliği ile mülkiyet sahibi olanlar, meskenin toplam değeri vergiye konu edildiği için payları nispetinde beyan vermek zorundalar. Burada tek farklı konu, paylı mülkiyet sahipleri kendi paylarına düşen kısmı belirterek pay kısmı kadar beyan vererek vergi ödemek zorunda iken, elbirliği ile mülkiyet sahiplerinde herhangi bir mülkiyet ortağının başvuru yapmadan önce beyanname ekindeki listede tüm maliklerden imza almak zorunda bırakılmıştır. Bu tür yüksek vergi değerine sahip bir taşınmazın sahibinin yurt dışında olması halinde süreçler hem uzayabilecek, hem de gereksiz iş yükü yaratabilecektir. Özet olarak; her yıl beyanname verilecek olması, beyanname eklerinde hem mevcut yılın hem de geçmiş yılın rayiç belgelerinin talep edilmesi, beyannamelerin elektronik ortamda iletilmesine karşın beyanname ekinde sunulması istenilen belgeler ile dilekçeli başvuruların elden yada posta yoluyla teslim edilmesinin talep edilmesi, elbirliği ile mülkiyet sahiplerinin tamamından imza istenmesi gibi durumlar sürecin işlevselliğini etkileyen unsurlar arasında yer almaktadır. Uygulama sırasında gelebilecek itirazlara göre Tebliğ hükümlerinin revize edileceğini düşünüyorum.

Beyanname doldurulur iken meskenlerin adres kodunun belirtilmesi talep edilmektedir. Beyannamelerin son teslim günü her yıl 20 Şubat, taksit ödemeleri ise Şubat ve Ağustos aylarında iki eşit taksit olarak ay sonlarına kadardır. Muafiyet talebinde bulunacaklar için verilmesi talep edilen dilekçe örnekleri de yine Tebliğ ekinde sunulmuştur. Tebliğ içerisinde muafiyet sahibi olanlar;

• Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve TOKİ’nin maliki olduğu ya da intifa hakkına sahip olduğu (kuru mülkiyet sahipleri dahil) meskenler,
• Türkiye sınırları içerisinde tek meskeni olanların bu taşınmazları ile birden fazla DKV’ye tabi meskeni olanlar için en düşük bina vergisi değerine sahip meskenleri (intifa hakları dahil),
• Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan meskenler ile elçilerin ikametine mahsus meskenler,
• Merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait meskenler,
• Esas faaliyet konusu inşaat olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş, arsa karşılığı inşaat ile müteahhite kalan meskenler (bu durumdaki tüm meskenler için kiraya verilmemiş olma şartı aranmaktadır),

şeklinde tanımlanmıştır. Muafiyet bölümünde müteahhitlere kalan mesken nitelikli taşınmazlar sayılmış iken arsa sahiplerine kalan taşınmazlar sayılmamıştır. Bu yüzden arsa sahiplerinin DKV’ye tabi olan taşınmazları için beyanname vermesi ve DKV ödemesi gerekmektedir.

DKV ile alakalı bu kadar konudan bahsettikten sonra asıl önemli gördüğüm 3 mevzuya değinmek istiyorum. Öncelikle, metnin üst taraflarında bahsi geçtiği üzere tapu kayıtlarında mesken niteliğinde veya mesken niteliğine haiz türde kayıtlı olan gayrimenkullerde ticari faaliyet gösterenlerin muafiyet başvurusu yapmadan önce emlak vergisi bildirimlerini güncellemeleri gerekecektir. Eğer Belediye kayıtlarındaki taşınmazın emlak vergisi bildiriminde kullanış şekli “mesken” olarak geçiyorsa, bu kaydın işyeri türüne uygun olarak değiştirilmesi gerekmekte olup, yapılacak güncelleme sonrası ticari faaliyetten ötürü emlak vergisi bildiriminde zamanında bildirim değişikliği yapılmamış olmasından dolayı değişikliğin gerçekleştiği tarihi takip eden yıldan itibaren en fazla 5 yıl geriye dönük olacak şekilde (mesken için hiç bildirim yapılmamış ise iktisap tarihine kadar olacak şekilde) usulsüzlük cezası, vergi ziyaı cezası, gecikme zammı ve gecikme faizi işletilebilecektir.

Bir diğer farklı unsur ise, bina vergisinden muaf tutulan taşınmazlardan mesken niteliğinde olup DKV’ye tabi olanların muaf tutulmaması durumudur. DKV’nin muafiyet tanımı yapılmış mesken nitelikli taşınmazlar listesi incelendiğinde bina vergisinden muaf olan şartın çoğunun burada yer almadığı görülmüştür. Bunun yanı sıra emlak vergisi muafiyeti tanınmış gayrimenkullerin akıbeti de netleştirilmemiştir. Örneğin; 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu‘nun 21. maddesinde yer alan; “Tapu kütüğüne ‘korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır’ kaydı konulmuş olan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerinde kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.” hükmü gereğince korunması gerekli kültür varlığı statüsünde olan meskenlerin DKV’den muaf olması gerekir iken, DKV’nin muafiyetler bölümünde tanımlama yapılmamıştır. Aynı Kanun maddesi üzerinden hatırlatmak isterim ki, ilgili taşınmazın büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde ticari faaliyet için kullanılıyor olması halinde emlak vergisinin yarısı ile çevre temizlik vergisinin tamamının ödenmesi, bu duruma uygun emlak vergisi bildiriminde bulunulmuş olması gerekmektedir. Bu açıdan bakıldığında taşınmazın DKV’den muafiyet durumu tartışmalı bir konu olmakla beraber 2863 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde muaf tutulması gerektiğini düşünmekteyim.

* Not: Damga vergisi uzmanlık gerektiren bir mesele olduğu için ödenecek tutarı herhangi bir Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavir’e danışmanızı tavsiye ederim.

Makale ile alakalı görüş ve önerilerinizi iletisim@emrekalelioglu.com adresi üzerinden bana iletebilirsiniz. Sağlıklı günler dilerim.

Uyarı: Bu makale tarafımca e-imza ile PDF formatında arşivlenmiş olup, atıfta bulunmaksızın bir kısmının veya tamamının paylaşılması halinde hukuki haklarımın saklı kalacağını beyan ederim.