Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından 17.01.2025 tarihinde Aralık/2024 ayına ait Konut Fiyat Endeksi (KFE) yayımlandı. Yayımlanan bülteni okumak isteyenler buraya tıklayarak erişim sağlayabilir. Peki KFE bize ne anlatıyor?

KFE’nin Aralık/2024 verisi aslında tüm yılı yansıtan bir bilgilendirme sunuyor bizlere. Yıllık olarak nominal %29,40 artan KFE, TÜFE ile dengelendiğinde reel olarak %-10,4 yani negatif getiri sağlamış görünüyor. Kısacası bu sene konutu yatırım amacıyla elinde tutanlar için TÜFE’ye göre %10 zarar etmiş demek mümkün. TÜFE yerine ENAG veya İTO verisini kullandığınızda zararın oranı daha da arttığını da ifade edebiliriz.

Sizlerle daha önce paylaştığımız yazımızda bu durumu öngörerek fiyatların Nisan/2025 ayına kadar düşüş göstereceğini, piyasanın negatif yönde etkileneceğini ve yıl içerisinde yatırım amaçlı alınan konutun satılması için en uygun zaman olduğunu belirtmiştik. Önümüzdeki sene için öngörü yapmak adına erken olmakla beraber KFE bizlere bazı sinyaller vermekte, piyasanın yıl boyunca nasıl seyredeceğine ilişkin ipuçları barındırmaktadır.

Konut satış adetlerine ilişkin istatistiklerle beraber KFE verisini değerlendirdiğimizde kredi erişiminin zor olduğu piyasada konut alımına olan ilginin değişmediğini söylemek mümkün görünüyor. Satış adetlerinin içerisinde birçok veri (icra satışları, alacaklara karşılık devirler, vb.) yer aldığı için tüm artışın konut alıcısı olduğunu söylemek güç fakat ilginin yüksek olduğunu, birikimlerin konut olarak değerlendirilmeye devam ettiğini belirtmekte bir yanlışlık olmayacaktır. Peki sosyal medya başta olmak üzere birçok yerde söylenen “kendimi bildim bileli konut kazandırıyor” söylemi için ne diyebiliriz?

Ocak/2016 ile Aralık/2024 arasındaki KFE artışlarını dikkate alırsak konut piyasasındaki bozulmanın Eylül/2020 ayında başladığını söylemek mümkün görülüyor. Düşük faiz politikası, pandemi sebebiyle stok üretimindeki yavaşlama, ekonomik gelişmelerden kaynaklı üreticinin isteksiz davranışları ve işçi maliyetlerindeki yüksek artış konut piyasasının dengesini bozarak artışların beklenen sağlıklı büyümeye göre yüksek olmasına sebep olmuştur. Yakın zamanda gördüğümüz yapay büyümenin TÜFE’ye göre negatif getiriye dönmesi de haliyle beklenen bir gelişme olarak kayda geçmiştir. Aralık/2024 ayı KFE verisinde görülen yukarı yönlü gösterge dahi getirilerin pozitife dönmediğini ancak piyasada iyileşme olduğunu işaret etmektedir. Kendisini bildi bileli piyasanın arttığını söyleyenlerin bu sene yanılmasının yanı sıra bu büyümenin istikrarlı olduğunu düşünmek de hatalı bir varsayım olacaktır.

Konut piyasanın yakın vadede (6 ay içerisinde) yükselen bir trende girmesinin makul bir büyüme olacağı, piyasanın dengelenmesi için fiyatların yukarı yönlü revizyonunun bekleneceğini söyleyebiliriz. Bunun yanı sıra kira fiyatlarındaki artışın dengeli ve daha düşük yükselen bir trende sahip olacağını, piyasanın dengeye gelmesinin ekonomi programına olan uyumla uzun vadede (2 ilâ 3 yıl içerisinde) gerçekleşeceğini söyleyebiliriz. Buna karşın ekonomi programındaki aksaklıklar tüm beklentileri bozacaktır. Ekonomi programının kamu maliyesinin desteği ile devam ettirilmesi halinde konut piyasasının denge noktasına geleceğini söyleyebiliriz. Yakında yayımlanacak yeni istatistikler ve piyasa gelişmeleri ile yeniden değerlendirme yapılabileceğini, konut piyasanın geleceği hakkında daha detaylı yorumlar yapılmasının mümkün olacağını söyleyebiliriz.

Gelişmelerden haberdar olabilmek için bizleri takip etmeyi unutmayın.